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赣州市南康区农村宅基地和农民建房管理办法(试行)

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第一章总则

第一条为加强农村宅基地和农民建房管理,保障农村村民合法权益,改善农村人居环境,加快美丽乡村建设,推进乡村振兴战略实施,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规和《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《江西省农业农村厅江西省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》《赣州市农业农村局赣州市自然资源局关于印发赣州市农村宅基地审批管理工作指引的通知》等有关文件规定,结合我区实际,制定本办法。

第二条本办法所称的农村宅基地,是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等占地。

本办法所称农村村民,是指本集体经济组织范围内且履行本经济组织义务的农村集体经济组织成员。

本办法所称建房,是指农村村民依法取得的宅基地上新建和原址翻建、改建、扩建的住房。

第三条区农业农村局负责宅基地改革和管理工作,建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度,完善宅基地用地标准,指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,及时将农民建房新增建设用地需求通报区自然资源分局,参与编制国土空间规划和村庄规划。

区自然资源分局负责国土空间规划、土地利用计划、规划许可和切坡建房地质灾害风险排查等工作,在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求,依法办理农用地转用审批手续;负责农村住房建筑风貌管控和品质提升;会同区农业农村局合理安排新增建设用地计划指标;指导各乡(镇、街道)完成村庄规划编制,办理农村宅基地和房屋不动产登记;指导各乡(镇、街道)对农民建房开展地质灾害危险性简易评估;负责组织编制农民住宅设计推广图集。

区住房和城乡建设局负责农村住房建筑行业的监督管理,指导乡(镇、街道)对农村住房的设计和施工质量、施工安全等进行监督管理服务;负责农村建筑工匠培训。

乡镇审批后监管,指导农村集体经济组织完善宅基地民主管理程序,建立乡镇联审工作机制;成立由乡(镇、街道)主要领导为组长,分管领导为副组长的农村宅基地管理和建房审批工作领导小组。领导小组成员名单报区农业农村局、区自然资源分局备案;组织申请新增建设用地的农用地转用审批手续,建立宅基地审批管理台账,汇总审批结果报区农业农村局、区自然资源分局备案;负责编制本辖区内村庄规划;开展宅基地及农民建房动态巡查,及时发现和制止各类违法违规行为;落实建房切坡风险巡查排查责任;对农民建房质量安全及切坡建房风险管控负属地管理责任。

水利、林业、文广新旅、交通运输、生态环境、财政、民政等部门各司其职共同做好农村住房建设管理工作。

第四条农村村民住宅建设,应当遵循“规划先行、一户一宅、集约用地、因地制宜、安全宜居”等原则,注重体现乡土特点和建筑风貌。

第二章规划管控

第五条坚持“先规划、再建设”的原则,规范有序实施农村房屋建设,各乡(镇、街道)按照上位规划确定的农村居民点布局、建设用地管控要求和村庄发展实际,编制“多规合一”的实用性村庄建设规划,合理确定宅基地规模和布局。在规划宅基地时,要避开地灾风险区。

纳入城市、集镇规划范围内的村庄不再单独编制村庄规划。

第六条编制国土空间规划和村庄规划,要为农村村民住宅建设用地预留空间。根据农村村民住宅建设用地计划指标需求,在年度土地利用计划中单列安排,原则上不低于新增建设用地计划指标的5%,专项用于保障农村村民住宅建设用地,按自然资源部有关政策应保尽保,实报实销。

第七条村民住宅建设应当符合国土空间规划、村庄规划,在充分利用原有宅基地、空闲地基础上,合理安排新增宅基地用地,严格控制新增宅基地占用农用地,不得占用永久基本农田。城镇开发边界外的村民住宅建设,应通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等方式,增加宅基地空间,满足农村村民合理的建房需求。城镇开发边界内的村民住宅建设,不再安排新增指标用于单宗分散的村民建房,不再新建、扩建各类住宅项目,实行分区施策。

第八条城镇开发边界内分严控区、控制区,严控区是指建成区和近期建设区所组成的区域。

严控区内一律停止审批农民建房。对于危旧房屋较集中的,根据规划建设的需要,实行统一征地拆迁和货币安置的方式进行开发改造,或采取安置公租房的办法解决。

第九条控制区是指城镇开发边界内除严控区以外的区域。控制区内原则上不予批准农村居民新选址建房,确属危旧房或无房的住房困难户,在符合规划且不在近期实施建设项目区范围内的,经个人申请、村组公示、乡镇审核、报区政府同意后,可以按占地面积90平方米之内,三层以下,建筑面积225平方米内批准建房。

第十条城镇开发边界以外在农村集体土地上新建、改建、扩建住房,每户占地面积不得超过120平方米,三层以下,建筑面积350平方米以内。

第十一条区自然资源分局会同区农业农村局结合南康区经济社会发展规划,在充分调查并广泛征求有关部门、乡(镇、街道)、人大代表,政协委员意见的基础上,划定严控区和控制区,报区政府批准后予以公布,一经划定,不得变更。

第十二条村庄建筑风貌要体现南康地域文化特色,不得与历史文化名村、传统村落保护相冲突,在其核心保护区内严禁新建和拆旧建新,在其风貌管控区内严控建房屋数、建筑风格、外观色彩和层面造型;所有新建房屋必须采用坡屋面造型,具体房屋房型图纸应当从区自然资源分局提供的住宅设计推广图集中选择。鼓励农户建造轻钢结构房,提倡村民成立村民建房监督理事会,参与建房风貌管控等。

第三章申请审批

第十三条农村宅基地和村民住宅建房按照“农户申请、村组审查、乡(镇、街道)审批、区级备案”的程序进行。申请宅基地与户籍管理之间不得设立互为前置的申请条件。本办法所称“户”,是指取得本集体经济组织成员资格、享受集体资产分配、履行集体成员义务的集体经济组织成员所形成的家庭户。

第十四条农村村民有下列情形之一的,可以以户为单位申请宅基地:

(一)无房户:本人在农村没有住房的(享受易地搬迁扶贫政策的除外)。

(二)住房困难户:原有住房人均住宅面积不足35平方米确实不够使用的。

(三)共同生活居住在同一住址的农村家庭,因兄弟姐妹或者子女达到法定结婚年龄,需要建房分开居住的,但夫妻不得分户;独生子女家庭的“父母或子女”不得分户;纯女户家庭中女性成员已结婚属于入赘的可立为一户;父母必须与子女合并一户,两个儿子可以分出1户,三个儿子可以分出两户以此类推。

(四)因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的。

(五)符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的。

第十五条农村村民有下列情形之一的,不予批准使用宅基地:

(一)不是本集体经济组织成员或者属于不承担本集体经济组织义务、不享受本集体经济组织权利的空挂户,不符合“一户一宅”规定或者不具备分户条件的,已有一处宅基地且人均建筑面积不低于规定最低标准的;确需分户的,原有宅基地超出法定标准面积的,分户时应予扣减;一户多宅的,分户时不予安排新宅基地。

(二)将宅基地、原有住房出卖、出租、赠与他人或者以其他形式转让的。

(三)切坡建房未通过风险评估的,未避开地质灾害风险区,河道行洪区,电力、通讯、燃气管道保护范围,饮用水水源一级保护区,以及其他重点区域范围的。

(四)擅自占用一般耕地、一级保护林地,占用永久基本农田、生态保护红线建房的。

(五)在高速路口及连接线、城市主干道两厢一律不允许建房。国道、省道、县道、乡道两厢不允许单独新选址建房,须按照统一规划建房,建筑物边缘与公路边沟外缘间距按《中华人民共和国公路管理条例》执行:国道不少于20米,省道不少于15米,县道不少于10米,乡道不少于5米。

(六)已列入城镇改造控制范围或因征地拆迁已经安置,再申请建房用地的。

(七)违法占用土地建房,未依法处置到位的。

(八)法律、法规规定的其他不予批准的情形。

第十六条符合宅基地申请条件的村民,以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房申请。填写《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》《农村宅基地使用承诺书》。没有分设村民小组的,村民直接向村级组织提出申请。

第十七条村民小组收到申请,应召开村民小组会议讨论,讨论通过后将申请理由、拟用地位置、相邻权利人意见、占地面积、拟建房层高和建筑面积等在本小组围内公示,公示期不少于5个工作日。公示期满无异议或异议不成立的,将村民申请、村民会议记录等材料提交村级组织审查。

村级组织审查材料是否真实有效,拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等,审查通过的由村级组织在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》签署意见,连同申请村民提交的其他相关材料一并报送各乡(镇、街道)审批 。

报送材料包括《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》《农村宅基地使用承诺书》、家庭户口簿复印件和申请村民身份证复印件、相邻土地使用权人意见书、房屋平面位置图等。

在原宅基地上翻建、改建、扩建的,除提交前款规定的材料外,还应当提交原宅基地合法权属来源证明。

第十八条各乡(镇、街道)要明确专门机构负责农村宅基地和农民建房审批管理工作,设立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的农村宅基地用地建房联审联办制度,公布办理流程和申请要件。

收到村级组织报送的申请后,由乡(镇、街道)组织人员进行现场勘查和材料审核。乡(镇、街道)便民综合服务中心负责审查申请人是否符合条件,拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、建房申请是否经过村级审核公示等。区自然资源分局派出人员负责审查用地是否符合国土空间规划、村庄规划,其中涉及农用地,要审查是否先行办理农用地转用手续;涉及占用耕地的,审查是否落实占补平衡;涉及林业、电力、水利、交通等管理部门的,要及时征求相关部门出具联审意见。

第十九条(镇、街道)根据各相关部门或派出机构联审结果,对村民宅基地和建房申请进行审批,审核通过的发放《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》《农村宅基地使用承诺书》,审核未通过的,应及时告知村集体经济组织审核未通过的原因。乡(镇、街道)要建立宅基地审批管理台账,归档留存有关资料,并及时将审批情况报区农业农村局、区自然资源分局备案。

第四章建房管理

第二十条农村村民取得《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》《农村宅基地使用承诺书》后,可向乡(镇、街道)申请放样。乡(镇、街道)在收到申请之日起7个工作日内,组织本级农业、自然资源等相关部门或派出机构、村民理事会对拟建房屋放线,并对拟建房屋的四至、占地面积、层数、间距、建筑面积、外立面效果等内容张榜公示,并做好现场工作记录或录音录像。村民获得开工许可后,相关部门方可办理临时供水、供电。

第二十一条经批准建房的村民,应在申请批准之日起两年内开工建设。宅基地批准后两年内未建房的,原用地批准书失效。需要延期的,应在期限届满三十日内向原批准机关提出延期申请,经批准可延期一次,延期不超过一年。逾期未办理或未经原批准机关同意延期的,原批示材料作废。

第二十二条村民建房应选择具有相应资质的建筑施工企业或者相应技能的农村建筑工匠施工,在施工中采取安全施工措施。鼓励引导村民选用区自然资源分局免费提供的农房设计图册和房屋结构设计图。

第二十三条区住建局要健全农村工匠培训制度和管理制度,提高农村工程施工人员能力素质,发挥农村建筑工匠保障农村房屋建设质量安全的重要作用。区住建局配合乡(镇、街道)指导建房农户与施工方签订合同,明确双方的权利和义务。

第二十四条农村村民建房完工后,要向乡(镇)人民政府、街道办事处申请竣工验收。乡(镇、街道)自收到申请之日起5个工作日内,应当组织本级农业、自然资源等相关部门或派出机构实地核实规划和用地要求的履行情况,符合规划和用地要求的,依法完成验收手续,出具验收意见。

第二十五条农村村民使用集体土地建房的,应当承诺自新房竣工验收后两个月内拆除旧宅、退出宅基地,不动产登记机构依法及时注销其相关证件。

农村村民在规定期限内拒不拆除旧宅、退出宅基地的,按其承诺依法进行拆除,收回老宅基地。

第二十六条农房竣工验收后,建房村民可依法向不动产登记机构申请办理不动产登记,核发不动产权证书。

第五章监督管理

第二十七条按照区级主导、乡镇主责、村级主体的要求,建立农村宅基地和农民建房长效管理机制。按照尊重历史、实事求是、依法依规的原则,稳慎处理好历史遗留问题。农业农村、自然资源、住建等部门要认真履行宅基地和农民住房建设管理职责,指导和监督各项工作落实。要加强农村房屋基本安全知识宣传,提高村民建房的质量安全意识,依法依规查处各类违法违规建房行为,确保村民建房规范有序。

第二十八条(镇、街道)对宅基地和农民建房负属地监督管理责任,按照权责一致原则,乡(镇、街道)要认领《省政府关于赋予乡镇(街道)首批县级审批服务执法权限的通知》(赣府发2020〕1号)中第48项和第83项审批服务执法权限,承担宅基地违法处罚和监督检查工作,切实做到对违法违规行为早发现、早制止、早查处。对超出乡(镇、街道)宅基地管理或规划执法权限的,依照职责及时向区农业农村局、区自然资源分局移交。

第二十九条为加强统一立面管控,群众参与权、知情权,支持各乡(镇、街道)成立理事会参与农民建房管理。村级组织要完善宅基地民主管理程序,指导村民依法申请、使用宅基地,全程监督村内各类建房活动。对宅基地使用和农民建房过程中的违法行为予以劝阻,并及时向乡(镇、街道)报告。

第三十条加强自建房屋工程质量安全检查。区住建局、区城管局、乡(镇、街道)应当建立农村住房建设巡查制度,特别是城区、城乡结合部、圩镇自建房、农村地区用作经营性的自建房的工程质量、施工安全等实施监督检查。乡(镇、街道)应当对农村住房的地基基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭脚手架等关键环节进行监督检查和技术指导,形成质量安全检查记录。质监、住建等部门要加大对农村建材市场的监管,加大对不合格产品的查处力度,依法查处建材产品质量违法行为。

第六章法律责任

第三十一条(镇、街道)及其有关行政管理部门(派出机构)要依法履行职责,严格按照法定程序办理农村宅基地和农民建房相关手续,不得违规收取费用;对在农村宅基地和农民建房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、侵害农民合法权益的,依法追究责任。

第三十二条乡(镇、街道)综合执法机构负责监督检查和依法查处农村宅基地和农民建房违法违规行为。农村村民未经批准或者采取欺骗手段获得批准,非法占用土地建住宅的,或者超过批准机关依法批准的面积多占土地建住宅的,以及在宅基地上违规建房的,责令退还非法占用的土地,限期拆除新建的住宅和其他设施;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度,做到规范公正文明执法。农业农村、自然资源、住建等部门要加强指导,积极支持开展工作。

第三十三条未取得农村宅基地和建房(规划许可)审批表的,由乡(镇、街道)责令停止建设,限期改正;逾期不改正的,予以拆除。责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物、其他设施以及在宅基地上违规建房的,当事人必须立即停止施工,自行拆除;对继续施工的,作出处罚决定的机关有权制止。当事人对责令限期拆除的行政处罚不服的,可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内,向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的,由作出处罚的机关依法申请人民法院强制执行,费用由违法者承担。

第七章

第三十四条各乡(镇、街道)可根据本办法制定具体实施细则。

第三十五条本办法由区农业农村局、区自然资源分局负责解释。

第三十六条本办法自公布之日起30日后施行。康府办字〔2016〕113号文件同时废止。

附件:1.农村宅基地和建房(规划许可)申请表

2.农村宅基地使用承诺书

3.农村宅基地和建房(规划许可)审批表

4.乡村建设规划许可证

5.农村宅基地批准书

6.农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表

7.赣州市南康区农村宅基地审批流程图

附件