通常情况下,签订了商品房认购协议,双方就要按照协议内容履行各自的义务了。但在实际生活中,不乏因特殊情况导致其中一方无法履行约定的现象。在这种情况下,购房者能否要求退房呢?别急,先看赣州一个本地案例!
基本案情
2018年10月,廖某夫妇认购了A公司开发的商铺一套并签订了《商品房认购协议》,协议约定了商铺建筑面积及单价,认购定金5万元,作为双方订立《商品房买卖合同》的担保。
当日,廖某夫妇便向A公司支付了定金5万元及部分购房款。但由于急需用钱,廖某夫妇于是要求退购商铺并返还购房款、定金。廖某夫妇与A公司协商未果,遂诉至法院。
A公司辩称,《商品房认购协议》已约定了房屋位置、面积、价款支付等主要条款,不属于预约合同,廖某夫妇应按照认购协议约定继续履行支付剩余购房款的义务。
法官说法
A公司提到的“预约合同”,是指双方约定在将来一定期限内订立本约合同的合同。一般情况下,《商品房认购协议》属于预约合同,《商品房买卖合同》属于本约合同。
若一方当事人不愿履行预约合同,即拒绝按照约定签订本约合同,则守约方不能要求违约方强制缔约。也就是说,即使《商品房认购协议》合法有效,也不能强制违约方继续签订《商品房买卖合同》。
而本约合同确立了双方的权利义务,直接具备履行内容。若一方当事人不愿履行本约合同即《商品房买卖合同》,则守约方可要求违约方继续履行交付房屋或支付购房款的义务。
然而,认定一份《商品房认购协议》是否属于预约合同,不能仅凭合同名称为“认购、订购、或预订协议”,还应注重审查两点:
1.认购协议内容里是否具有订立本约的意思;
2.协议条款中是否具备商品房买卖合同的主要内容。
由于案涉《商品房认购协议》属于预约合同,且廖某夫妇明确表示不履行《商品房认购协议》,故无法强制廖某夫妇与A公司签订《商品房买卖合同》。因此,廖某夫妇要求解除《商品房认购协议》并返还购房款的诉讼请求,应予支持。
关于定金应否退还的问题。廖某夫妇因自身原因违约解除《商品房认购协议》,其应当承担相应的违约责任,故廖某夫妇支付给A公司的5万元定金不予退还。
最终,法院判决解除双方签订的《商品房认购协议》,A公司返还廖某夫妇除定金5万元以外的剩余购房款。
法条链接🔗
第十六条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
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